• Penser aux banques en ligne

 » Aujourd’hui pour faire une demande de prêt immobilier, trois options s’offrent aux futurs acquéreurs. Ils peuvent soit s’adresser à leur banque personnelle, mettre en concurrence des banques externes ou passer par un courtier  » . Les services proposés peuvent cependant varier en fonction du type d’établissements bancaires. Il existe différents types de banques : les banques en ligne, les enseignes nationales et les banques régionales.  » Elles n’ont pas toutes le même angle de calcul ou de mesure pour octroyer un prêt. Les banques en ligne proposent par exemple les taux les plus bas du marché « . Si le taux moyen des banques classiques tourne autour de 1,20 % sur 25 ans aujourd’hui, celles en ligne peuvent proposer un taux entre 0,8 et 0,9 % pour la même durée.

 

  • Quel est le profil de l’emprunteur idéal ?

Pour décrocher un prêt auprès d’une banque en ligne, il faut que le dossier de demande soit irréprochable. Fonctionnaires et salariés en CDI avec des revenus fixes (avec peu de rémunérations variables) restent les profils les plus courtisés par les banques en général. Ils peuvent prétendre aux meilleurs taux.  » En revanche, les banques en ligne ne prendront pas le risque de prêter à un indépendant, un entrepreneur, chef d’entreprise,… Elles ne se concentrent que sur les dossiers sûrs. Avec la crise, les établissements bancaires prêtent de plus en plus attention au secteur d’activité. Pour les emprunteurs qui appartiennent aux secteurs les plus touchés comme l’hôtellerie, la restauration, l’événementiel ou l’aéronautique, il serait plus judicieux de s’adresser à leur propre banque qui connaît déjà leur historique, voir l’historique familial « .

 

  • Mettre les banques en concurrence avec un courtier

 » Le courtier reste la meilleure solution car il met en concurrence les banques entre elles, et sait vers quelle banque s’adresser en fonction du profil du client. Sa fonction ne se réduit pas uniquement à trouver le meilleur taux « . Négocier les conditions annexes, comme le remboursement par anticipation, dénicher la meilleure assurance,… le courtier réalise un véritable travail d’investigation. Avec des frais de dossier compris entre 900 euros et 1500 euros, le courtier n’est rémunéré qu’au résultat. Passer par un courtier peut faire économiser parfois jusqu’à 10000 euros sur le coût du crédit. Il peut également intervenir lors d’une renégociation.  » Deux ans après la première demande de prêt, l’emprunteur peut déjà penser à renégocier son crédit. Si s’adresser à sa banque historique reste le premier réflexe à adopter, en cas de refus, le courtier peut interroger d’autres banques pour racheter votre prêt « . Attention, selon la différence de taux, l’opération peut se révéler peu intéressante à cause des frais de dossiers. 

 

  • Un apport entre 5% et 10%

Même si certaines banques peuvent financer 100% d’un projet d’acquisition, l’apport reste obligatoire dans 99% des cas pour décrocher un crédit.  » L’apport doit être compris entre 5 % et 10 % de la valeur du bien. Cette somme peut être utilisée comme séquestre lors de la signature du compromis de vente « . Si votre apport est insuffisant, il existe aujourd’hui des nouvelles solutions pour vous aider à le compléter. C’est le cas de l’application Virgil qui co-investit à vos côtés. Cependant, le volume de l’apport (supérieur à 10% de la somme empruntée) n’aura qu’un impact infime sur le taux du crédit.

 

  • Garder un matelas de sécurité

 » L’essentiel est d’avoir au minimum sur son compte une somme équivalente à l’apport. Le fait de les utiliser ou pas, peut faire partie de la négociation avec la banque « . En revanche, il est primordial de montrer patte blanche et avoir une tenue de comptes correcte, au moins trois mois avant la demande de prêt. Concrètement,  » il faut que le futur emprunteur montre qu’il est un bon gestionnaire de sa propre fortune « . Évitez donc d’être à découvert plusieurs mois avant de demander un crédit. Et toujours garder un matelas de sécurité en cas d’imprévus compris entre deux et trois mois de salaire pour rassurer le banquier.

 

  • Taux d’endettement à 35 % : la ligne rouge

Le Haut conseil de la stabilité financière a récemment fait remonter le taux d’endettement de 33 % à 35 %. Une bonne nouvelle en demi-teinte. « Cette hausse a permis à des profils mis de côté de rentrer dans les clous des banques. Mais si les organismes bancaires s’entêtent à ne pas déroger à cette règle, certains dossiers risquent de se retrouver bloqués. Récemment, un de nos clients a eu sa demande de prêt refusée malgré un reste à vivre confortable car son taux d’endettement était supérieur à 35% ». Avec un droit de dérogation de 20 %, la banque reste seule juge et étudie les dossiers au cas par cas en fonction du reste à vivre. 

 

  • Puis-je demander un crédit si je suis au chômage partiel ?

Avec la crise sanitaire, le chômage partiel a presque touché toutes les catégories de la population.  » Si le demandeur est au chômage partiel depuis presque un an dans un secteur comme la restauration ou le tourisme, il y a peu de chances que le crédit lui soit accordé. En revanche, si le chômage partiel n’a duré que quelques mois et que le secteur d’activité connaît une reprise, ça ne lui portera pas préjudice « .

 

  • Penser à la délégation d’assurance

 » Grâce à la délégation d’assurance, l’emprunteur peut depuis peu choisir son assurance. Il n’est plus obligé de prendre celle proposée par l’organisme qui le finance « . Aujourd’hui, il existe des acteurs uniquement spécialisés dans l’assurance et qui proposent des taux extrêmement bas. Même si le banquier utilise à demi-mot l’argument de l’assurance emprunteur pour conditionner l’octroi du prêt, déléguer l’assurance peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée totale de l’opération.