L’immobilier se déconfine… pour la deuxième fois. Mais à la différence du premier déconfinement, l’euphorie ne sera pas de mise. Alors que des dizaines de milliers de ventes avaient été mises en pause jusqu’au 11 mai et s’étaient débouclées jusqu’à l’été, cette fois-ci, les volumes risquent bien de ne pas être au rendez-vous. Ce deuxième confinement, moins strict que le premier, a en effet permis un maintien de l’activité même si le nombre de promesses de vente signées a reculé que de 10 % en novembre contre – 75 % en mars dernier selon une étude de Meilleurs Agents. Toutefois, malgré l’activation des signatures électroniques, la reprise plus rapide des visites (lire ci-dessous), la prospection et les visites à distance, la fédération des agents immobiliers (FNAIM) a déjà prévu qu’il manquera 250 000 ventes au compteur en 2020 comparé à 2019.

Depuis le mois de mars, la crise sanitaire s’est muée en crise économique avec des impacts très concrets sur les ménages. Selon le ministère du Travail, 300 000 salariés subissent aujourd’hui une activité partielle longue durée avec la clef une baisse de leurs revenus et donc du pouvoir d’achat. S’ajoutent 657 plans de sauvegarde de l’emploi (PSE) recensés en France avec 67 000 emplois menacés… qui accéléreront la désolvabilisation de dizaines de milliers de ménages. Dans ce climat incertain, les Français n’ont pas la tête à se pencher sur un projet immobilier même si seulement 6 % des projets d’achat auraient été abandonnés selon Meilleurs Agents. La rétractation de la demande est déjà là et risque de se ressentir de manière beaucoup plus franche en 2021. Cet attentisme se ressent déjà dans les prix : ils reculent dans les grandes villes dont Toulouse (-0,4 %).

Taux au plus bas mais hausse des refus de financement

Mais le rouage qui est réellement en train de se gripper reste le financement. Des salariés de certains secteurs et notamment de l’aéronautique sont devenus « à risque » pour certains banquiers qui rechignent à financer leur projet immobilier. Or, l’accès au crédit reste la clef d’or pour alimenter le marché immobilier. Sans financement, pas de transactions. Et depuis janvier 2020, le haut conseil à la stabilité financière (HCSF) a demandé aux banques d’appliquer strictement les critères d’octroi de crédit : interdiction de prêter au-delà de 25 ans, respect de la barre des 33 % d’endettement avec un endettement qui ne doit pas dépasser sept ans de revenus. Certaines banques incitent même les acheteurs à constituer un apport allant jusqu’à 15 % du prix du bien pour que leur dossier passe ! De la même façon, des établissements exigent un « reste à vivre » plus élevé depuis la crise sanitaire. Il s’agit de la somme d’argent qu’il reste à un ménage après qu’il a défalqué son crédit immobilier, ses charges incompressibles (impôts, crédits à la consommation…).

Selon le courtier Vousfinancer, une banque d’Île de France le fixe désormais à 850 € pour une personne seule (1 500 € pour un couple) contre 700 € avant la crise (1 200 € pour un couple). Les primo-accédants sont les premières victimes de ce tour de vis. Avec des montages souvent au plus juste, ces jeunes ménages ont vu leur nombre baisser de 7 % chez le courtier en crédits LFC Courtage. Dans ces conditions, le taux de refus des banques a bondi à 17 % au quatrième trimestre chez Vousfinancer contre 13,2 % cet été, 10 % au deuxième trimestre et même 5,5 % en 2019.

Ce resserrement du crédit intervient alors que les taux d’intérêt touchent le fond. En décembre ils ont encore reculé de 0,1 à 0,2 point de pourcentage en moyenne. Aujourd’hui sur quinze ans le taux moyen est à 1,10 %, 1,30 % sur 20 ans et 1,5 % sur 25 ans. Les meilleurs dossiers peuvent espérer 0,58 % (15 ans), 0,88 % (20 ans) et 1,06 % sur 25 ans. On ne prête qu’aux riches…