Vous disposez d’un petit capital et vous vous demandez s’il est opportun d’investir dans la pierre ? Qu’il s’agisse d’acquérir votre premier logement ou d’investir dans l’immobilier locatif, il est tout à fait possible de commencer à vous constituer un patrimoine immobilier. Selon la zone géographique et votre budget, cela ira de la cave, place de parking ou chambre de bonne à Paris, au studio, à l’appartement ou à la maison dans l’ancien en province, en passant par la pierre-papier.
Acheter une chambre de bonne ou un studio pour le louer
Prix accessibles, rentabilité élevée (de 4 à 6 % par an), forte demande locative : les chambres de bonne et studios ne manquent pas d’atouts pour réaliser un investissement locatif avec un budget serré. A condition de bien choisir l’emplacement et le logement.
Ciblez les villes universitaires. A Paris, la chambre de bonne coûte cher ! Avec un prix moyen au mètre carré dépassant les 10 000 € (10 750 € en août 2020, selon les Notaires du Grand Paris), les micro-surfaces situées sous les toits sont vendues aux alentours de 100 000 € en moyenne. En province, le budget est moins conséquent. Pour acquérir un studio de 20 m2, vous devrez débourser 58 800 € à Strasbourg (2 940 €/m2), 59 600 € à Toulouse (2 980 €/m2, 65 000 € à Lille (3 250 €/m2), 69 000 € à Nantes (3 450 €/m2), 92 000 € à Lyon (4 600 €/m2).
Veillez à ce que le logement soit situé près des universités, bien desservi par les transports en commun et proche de toutes commodités. Pensez également à vérifier la superficie du bien. Depuis le décret du 30 janvier 2002, un logement mis en location doit disposer d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, ou disposer d’un volume habitable de 20 m3. Le logement doit bien entendu être décent et offrir au locataire un minimum de confort (installation d’alimentation en eau potable, installation de chauffage, coin cuisine aménagé ou cuisine avec un évier raccordé, réseau électrique, etc.).
Avant d’investir, il est important d’évaluer les travaux. S’ils sont généralement peu coûteux au vue de la taille de la surface, assurez-vous que de gros travaux en relation avec la copropriété (ravalement de façade ou rénovation de la cage d’escalier) ne sont pas prévus. En investissant dans un studio, attendez-vous à une forte rotation des locataires. Un turn-over qui implique bien souvent quelques travaux d’entretien.
Acheter un appartement ou une maison dans l’ancien en province
Acheter votre propre appartement avec un budget de 100 000 € ou moins, c’est possible… hors de Paris ! En se basant sur les prix médians des appartements anciens au 1er trimestre 2020 constatés par les Notaires de France, vous pouvez acquérir avec 100 000 € 105 m2 à Saint-Etienne (950 €/m2), 100 m2 à Mulhouse (990 €/m2), 80 m2 à Limoges (1 250 €/m2), 59 m2 à Poitiers (1 680 €/m2) et Clermont-Ferrand (1 690 €/m2), 50 m2 à Amiens (1 990 €/m2), 48 m2 à Caen (2 080 €/m2), 47 m2 à Dijon (2 110 €/m2), 33 m2 à Toulouse (2 980 €/m2), 32 m2 à Rennes et 30 m2 à Lille (3 250 €/m2). A Lyon (4 600 €/m2), Bordeaux (4 330 €/m2), Nice (3 910 €/m2) et Nantes (3 450 €/m2), vous devez vous contenter d’un studio de moins de 30 m2.
Le rêve d’acheter une maison est également accessible à condition de ne pas viser les grandes agglomérations. D’après les Notaires de France, le prix de vente médian d’une maison dans l’ancien au 1er trimestre 2020 s’élève par exemple à 124 000 € à Châteauroux, 148 000 € à Limoges, 151 000 € à Amiens, 160 000 € à Poitiers, 177 500 € à Brest, 180 400 € à Montauban et 190 000 € à Lille.
Pour financer votre achat, vous devrez probablement souscrire un prêt immobilier. Si certaines banques accordent jusqu’à 110 % du prix du bien immobilier (prix du bien + frais de notaire), l’apport nécessaire doit être au moins égal à 10 % de la somme totale empruntée. Vous êtes primo-accédant ? Faites une demande de prêt à taux zéro (PTZ) si vos revenus le permettent. Il permet, en fonction de votre profil, de financer jusqu’à 40 % de l’achat de votre résidence principale (logement neuf ou logement ancien à rénover). Pensez également au prêt d’accession sociale (PAS), au prêt acquisition d’Action Logement ainsi qu’aux petits prêts (mutuelles, départementaux, régionaux, etc.). Cela sera considéré comme un apport, toujours apprécié, par le banquier pour considérer votre dossier : plus l’apport personnel est important, plus le taux sera bas.
Acheter une place de parking
Moins coûteuse qu’un logement, la place de parking s’avère un placement immobilier intéressant pour les petits budgets. La mise de départ est modeste : le prix de vente s’élevait en moyenne à 23 000 € en juin 2020, avec des écarts parfois grands selon les villes, d’après les données de SeLoger. Pour une place de parking, un garage ou un box d’au moins 20 m2, il faut débourser en moyenne 8 436 € à Saint-Etienne, 13 530 € à Grenoble, 18 892 € à Marseille, 23 856 € à Lyon, 30 286 € à Bordeaux et 31 804 € à Paris. Mais les loyers sont fixés en conséquence, ce qui garantit une rentabilité locative brute allant de 4,7 % à 10,4 %, des taux bien supérieurs à ceux des autres produits immobiliers. Cet investissement locatif cumule, par ailleurs, plusieurs avantages : règles de location souples, charges peu élevées et risques de dégradation faibles.
Pour optimiser votre opération, privilégiez les zones en tension, là où il est difficile de se garer, à savoir les centres-villes des grandes villes. Si le coût est trop élevé, regardez en proche et moyenne banlieue où la demande est forte. Vérifiez qu’il n’existe pas de programmes neufs en cours ou des projets de parking publics à proximité.
Concernant la catégorie de parking, les box fermés sont davantage recherchés que les places en extérieur. En sous-sol, préférez une place proche d’un ascenseur ou d’une sortie piéton et de préférence au premier ou au second sous-sol. Pensez enfin à choisir une place suffisamment large pour accueillir une grosse voiture (SUV, 4×4…). Les dimensions standards sont de 5 mètres sur 2,30 mètres pour un emplacement ouvert et de 5 mètres sur au moins 2,45 mètres pour un box. Et si l’emplacement dispose d’une prise pour recharger les véhicules électriques, c’est encore mieux !
Acheter une cave
Autre investissement locatif rentable : les caves. Elles sont très recherchées dans les grandes villes, en particulier à Paris, pour stocker des affaires à titre personnel ou professionnel.
Le prix d’une cave dépendra de sa superficie, du volume, du niveau de sous-sol et de la rareté du bien dans le quartier. Dans la capitale, le prix d’acquisition au m2 varie de 1 500 à 4 000 € selon les arrondissements. Avec des loyers entre 12 et 23 € du m2, l’investissement peut être très intéressant. Le taux de rentabilité brut peut grimper jusqu’à 13 % dans certains arrondissements (Ier et IIIe), selon une étude de novembre 2019 de Jestocke.com, entreprise spécialisée dans la mise en relation entre loueurs d’espaces de stockage et locataires.
Reste à les dénicher. Les caves indépendantes ne sont généralement pas proposées par les agences immobilières. Vous devrez consulter les sites des petites annonces entre particuliers comme Leboncoin, SeLoger ou PAP, les sites de vente aux enchères ou compter sur le bouche à oreille.
Comment la choisir ? Fuyez les caves humides et choisissez-en une accessible, avec possibilité de stationner à proximité. Concernant la surface, la superficie moyenne louée se situe entre 6 et 8 mètres carrés. Enfin, si elle dispose d’une fenêtre, c’est un plus.
Acheter des parts de SCPI
La gestion locative vous rebute ? Investissez dans la « pierre-papier » ! A partir de quelques centaines d’euros, il est possible d’acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces sociétés investissent dans de l’immobilier tertiaire (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, etc.) ou résidentiel (logements, résidences de services, écoles privées, etc.) pour le mettre en location. Elles en assurent la gestion locative et vous reversent chaque année une quote-part des loyers encaissés. En 2019, le rendement net moyen (avant impôts) atteignait 4,4 %. Il faut néanmoins être sélectif et vérifier la bonne santé financière de la SCPI sélectionnée ainsi que le taux d’occupation financier (TOF). Mieux vaut privilégier une société qui dispose d’un patrimoine diversifié et dont aucun locataire ne dépasse 3 % des revenus encaissés. Vous limiterez ainsi les risques d’impayés.
Même si la mise de départ est modeste – une part étant vendue entre 200 et 1 000 € en moyenne – il faut souvent en souscrire un minimum (5 ou 10, par exemple). Attention également aux différents frais liés à ce placement (frais d’entrée, de gestion et de cession), qui altèrent son rendement.
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